fbpx
Kako se kupuje kuća u Americi
Kako se kupuje kuća u Americi

Za nastanak ovog teksta iskoristila sam pomoć prijatelja. Moja školska drugarica, Nina Ćirić Alves, je stručno lice koja se bavi nekretninama na više nivoa. Ona je agent za nekretnine i vlasnik kompanije „Shape Up Home Buyers“ koja se bavi kupovinom, renoviranjem i prodajom kuća.

Ono što njihove kuće u San Antoniju izdvaja iz mase drugih je njihov lični pečat- crvena, žuta, ili narandžasta vrata.

Koji je razlog za to?

„Želeli smo da budemo drugačiji, upečatljivi i prepoznatljivi. Vesele i žive boje ulaznih vrata znak su da naša firma stoji iza kuće.“

Kako se kupuje kuća u Americi
Kuća koju je Nina prodala, a bila je vlasništvo njene kompanije Shape Up Home Buyers

 

Koraci pri kupovini kuće:

 

  1. I najvažniji korak je da znaš svoje finansije

Treba da znaš koliko para imaš, koliko si spreman mesečno da izdvojiš a da kvalitet tvog života ne trpi jer si kupio kuću. Važno je da u procesu kupovine kuće pripaziš na svoje finansije, kako bi dobio što bolju ponudu. Kupovina novog auta, nameštaja ili sličnih stvari uticaće na tvoj kreditni skor i velika je šansa da sebi napraviš štetu.

Potom zatražiš i stručno mišljenje o tome koliko je banka ili druga kuća koja novac pozajmljuje (lender) spremna da ti pozajmi.

Drugim rečima, potrebno je da se prekvalifikuješ (pre-qualified).

To u praksi znači da prikupiš sve potrebne dokumente i podatke, kako bi znao sa čime raspolažeš.

Ono što određuje tvoje mogućnosti su tvoj kreditni skor, radni staž (idealno je da si duže od godinu dana u istoj firmi), tvoja mesečna primanja (pay stub) i tvoj legalni status u državi.

Postoji više načina da se kupi kuća:

  • Ako prvi put kupuješ kuću, kvalifikuješ se za FHA kredit (US Federal Housing Administration). Prilikom kupovine kuće, potrebno je da daš 3,5% učešća od cene kuće.
  • Ukoliko si kredit uzeo kao neko ko ne kupuje kuću prvi put, odnosno konvencionalni (conventional), onda je potrebno da platiš minumum 20% od iznosa kuće.
  • Za one koji su (bili) deo američke vojske, postoji opcija VA kredita i u tom slučaju nije potrebno dati učešće.
  • Naravno ako kuću plaćaš kešom, ceo proces traje malo kraće i nema kamate

Važno je da na samom početku odluke o kupovini kuće staviš na papir koje su ti mogućnosti i da ideš ka tome.

  1. Odlučiš se za svog agenta

Da bi izabrao dobrog agenta, razmisli o tome šta je tebi bitno. Da li je to vreme koje on ima za tebe da ti pokazuje kuće, da li je to iskustvo, da ima asistente pa ti nekad oni pokazuju kuće?

Sigurno je važno da ume dobro da pregovara jer na taj način može nekad da spusti vrednost kuće ili da se potrudi da tvoja ponuda bude ona koju će prodavac da prihvati.

Kod izabranog agenta sa sobom ponesi i pismo o prekvalifikaciji. To će olakšati i tebi i njemu. Mudro je da osim o prekvalifikaciji, obavestiš svog agenta koliko si zaista spreman da izdvojiš za kuću. Nije preporučljivo kupovati kuću koju ne možeš da priuštiš. Znam da može da zvuči nelogično ali pročitaj tekst Šta Amerika jeste i šta Amerika nije, da ti bude jasnije.

Kada kuću kupuješ, usluge agenta ne plaćaš ti. On radi za svojih 3% koje će da dobije od prodavca kuće.

  1. Pronađeš kuću po svojim standardima

Ono što su tvoji standardni znaš samo ti. Mogu da utiču cena, kvadratura, lokacija, školski distrikt, bazen, veliko dvorište, zatvoren komšiluk (gated neighborhood), blizina posla i sto drugih kriterijuma. Dobar agent pomoći će ti pri lovu na kuću iz tvojih snova.

  1. Daš ponudu za kuću

Kada si pronašao zadovoljavajuću kuću, sledeći korak je da daš ponudu. Neretko će da se desi da tu kuću još neko želi kao svoju. Potom se pregovara i postigne dogovor pa kuća ode pod ugovor.  Tada daješ 1% od vrednosti kuće, odnosno izdaješ ček (ili money order) u tom iznosu. Taj ček ide nezavisnoj kompaniji (Tittle Company), koja štiti prava i kupca i prodavca.

  1. Dok je kuća pod ugovorom, najpreporučljivije je uraditi inspekciju kuće.

Zove se option period, odnosno period razmatranja.

Platiš nezavisnog inspektora koji će proveriti ispravnost kuće. Novac koji platiš za to je mizeran za ono što ti donosi. Cena je oko $10-20 po danu, i obično je to period od nedelju do deset dana. Proveravaju se instalacije, vodovod, zidovi, temelji i krov. Potom dobiješ detaljan izveštaj sa ukazima da li postoje popravke koje je potrebno izvršiti.

Na osnovu izveštaja tražiš savet svog agenta pa vidite šta možete da uradite, koje su stvari važne. Nakon toga se pregovara sa kupcem koje popravke je spreman da ispravi. Ako je sve rešeno, spreman si za naredan korak.

Ako u ovom periodu odustaneš od kupovine jer niste postigli dogovor oko popravke ili kuća nije u zadovoljavajućem stanju za tebe, vraća ti se onaj ček sa 1%.

  1. Potom kod tvoje banke ili lendera ideš po uslove za kupovinu kuće.

To podrazumeva tvoj plan plaćanja, koji je najčešće na 30 godina.

Banka će ti u periodu od 30-40 dana ponuditi uslove za kupovinu tvoje kuće, sa kamatom koju su ti pripremili. (U vreme nastanka teksta je kamata oko 4%). Ukoliko ti se ti uslovi ne sviđaju, imaš opciju da platiš da ti potraže bolju kamatu. Iznos koji plaćaš za tu uslugu je nekoliko hiljada dolara.

  1. Closing odnosno preuzimanje kuće u vlasništvo.

Daješ ček u iznosu koji je prema tvojim kvalifikacijama (3,5%, 20% ili treći iznos), potpisuješ brdo papira i postaješ vlasnik. Praktičnim jezikom- ovo je momenat trgovinske razmene.

 

Kako se kupuje kuća u Americi
Kuća koju je Nina prodala za samo pet dana
  1. Praviš žurku useljenja 😉

Proizvoljno- ali zašto da ne. Ako si sve ove korake ispratio, sigurno je došlo vreme da uživaš u plodu novog vlasništva. Pozoveš prijatelje, napraviš neku Amazon, Target ili već koju listu, pa i dobiješ nešto što ti treba.

 

Pitanja koja ste mi postavili na Instagramu u vezi sa ovim tekstom:

 

    • Koliku ulogu igra „kredit skor“ pri kupovini kuće?

Važan je pri prekvalifikacionom postupku kao i prilikom same kupovine, jer će on da pomogne pri manjoj kamati. Kreditni skor iznad 600 je najčešće prihvatljiv za kupovinu kuće.

    • Kada je najbolji period u godini za kupovinu kuće? Da li postoji period kada su cene niže?

Zima je bolji period za kupovinu kuće jer cene budu niže. Kuće koje se nisu prodale preko leta, u ovom periodu spuste cenu.

    • Da li stranci imaju više poteškoća oko kupovine kuće?

Dok je status u državi legalan, ne bi trebalo da ima poteškoća.

Inače, ukoliko si ušao u Ameriku i želiš odmah da kupiš kuću- postoji mogućnost da ti umesto američkog kreditnog skora gledaju internacionalni kreditni skor. To će ti pomoći pri kupovni kuće ukoliko ti imaš neke kredite koje redovno plaćaš u svojoj zemlji, račune za struju, telefon i slično. Ali u tom slučaju imaš rok od 90 dana da kupiš kuću, jer ti toliko važi taj kreditni skor. Nakon isteka 90 dana jedina opcija ti je američki kreditni skor.

Keš naravno mnogo može da pomogne, ali znaj da postoji limit koliko novca možeš da uneseš u zemlju prilikom ulaska. Deset hiljada dolara je iznos koji ne moraš da prijaviš, a sve iznad toga podleže pravdanju, kako bi se izbeglo pranje novca.

    • Koliko je uobičajeno da se bude vlasnik a ne zakupac?

Sve zavisi od toga da li planiraš da narednih nekoliko godina provedeš na određenom mestu. Ukoliko možeš da kupiš kuću tamo gde živiš, to ti je dobra investicija naspram bacanja para na kiriju. Međutim, ako ne možeš ili ne želiš da kupiš kuću, najčešće ćeš isti iznos novca trošiti na plaćanja stanarine. Ovde je reč o porodici više nego o pojedincu, kada pričamo o računici.

Ta odluka zavisi i od tvog budžeta i od načina života kao i grada u kojem živiš. Gradovi poput San Franciska, Njujorka, Bostona i Majamija imaju najskuplje rente. Kupovina kuće u tom slučaju mora da ide na uštrb nečega- drastična promena lokacije ili drastična pecka po novčaniku.

    • Koliko košta održavanje kuće?

U cenu mesečne rate za kuću (mortgage) uključeni su Principal,Interest, porezi (Property Tax) i osiguranje (Inssurance), skraćeno PITI. Osim toga, plaćaš ostale troškove poput struje, vode, smeća, Interneta i drugih stvari.

    • Koje sve skrivene troškove imaš pri kupovini kuće?

Nema skrivenih troškova. Od banke dobiješ sve crno na belo.

    • Kako izabrati pravu kuću?

Uskladiti potrebe i mogućnosti.

    • Da li je bolje kupiti stariju ili novu kuću?

Nina kaže da je bolje kupiti stariju pa je renovirati. Starija gradnja (1970-te godine) su bolje građene kuće.

Moje nestručno mišljenje je da je to prihvatljivo ako imaš znanje, iskustvo i majstore kojima veruješ.

    • Ako kupuješ stariju kuću, na šta sve treba da obratiš pažnju?

Temelji, krov, vrata i dovraci, kao i električni i vodovodni sistem. To su stvari koje koštaju dosta pa treba obratiti pažnju na njih. Ako je električni sistem u kutiji Pacific- to je nešto što više ne zadovoljava standarde i mora da se menja.

    • Kako funkcioniše Zilow?

Zillow aplikacija je odlična da se dobije ideja o tome šta da tražiš i šta da očekuješ za određeni iznos novca. Ali živi agent ima mnogo više prednosti. Kao prvo, Zillow nekada ima bajate oglase jer oni ne prate ceo proces u kojem se kuća nalazi, već samo kada je izašla na tržište i kada je prodata, a između toga ima još dosta koraka.

Tvoj agent ima pristup MLS aplikaciji u kojoj tačno vidi koja kuća je zaista slobodna a koja je možda u završnoj fazi, odnosno fazi inspekcije ili pred zaključivanje ugovora.

Prednosti Zillow aplikacije je što možeš u celoj državi da vidiš i kuće i šta se otprilike nudi za koji novac.

    • Da li se kuća uvek kupuje prazna?

Kada kupuješ kuću, ono što se pored samih zidova podrazumeva su nameštena kuhinja sa šporetom i mikrotalasnom. Nekada prodavci ostave frižider ili mašine za pranje i sušenje veša.

 

Ukoliko nakon čitanja teksta imaš nejasnoća, budi ljubazan pa mi ukaži na nedostatke 🙂

Za sva dodatna pitanja, možeš i da kontaktiraš Ninu direktno putem emaila: nina.ciricalves@gmail.com

 

 

Prijava na newsletter

Prijavi se da se svake druge srede družimo preko Newslettera. Potrudiću se da ti uvek pružim dodatne korisne informacije, koje ne delim na Blogu 🙂

Molimo sačekajte

Uspešno si se prijavio! 😉